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2012经济十大预测水泥行业波诡云谲柔软

发布时间:2020-04-01

2011年的佛山注定是不平凡的一年。外部环境既有产业升级和城市建设大踏步发展带来的丰硕成果,也有国际金融危机二次探底对经济带来的巨大冲击。同样2011年的佛山楼市,对于地产人来说期间内部环境既有年初第一季度成交上冲、量价齐涨的大喜,也有 18 限购政策实施后,需求锐减、大打价格促销战后的悲壮。对于消费者来说,既要看到调控下,楼价调整理性回归带来的购房希望,也要承受资格限制、贷款困难引致的购房门槛提升。对于投资者来说,既要看到楼价下调、资产抄底的机会,又要承担前期购入资产贬值的风险。

对比2009年的快速回暖、2010年的疯狂,2011年的佛山楼市可谓是 深度调整 的一年,是 理性归位 的一年,更是 涅槃重生 的一年。2011年,佛山楼市在 机遇和挑战并存 的状态下,矛盾和博弈贯穿始终,旧有的市场格局被打破,多个市场主体发生了根本的逆转。总而言之, 供求转化,结构深调,底部巩筑 的 平台式 发展将是佛山房地产市场从2011年到2012年的延伸。

2010年开始,房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施。事实证明,此举对房地产市场调控作用最为有效。针对佛山本地市场而言,自 18 限购政策以来,楼市降温成效明显,价格得到逐步理性回归。佛山楼市在过去的1-11月里面,商品住宅成交量约为600万平方米,预计全年将以650万平方米左右收官,成交量在投资、投机资金离场的情况下,出现约15%的下滑,并未对楼市需求特别是自住刚需形成影响,相反剔除了投资需求,保障了楼市的健康稳定发展,也顺利完成了政府对楼市的调控目标。由此可见,以限购为主的调控政策在可以预见的未来,不存在放松的可能。否则过去一年调控的效果将前功尽弃。

从老百姓最关心的房价来分析,目前买方市场格局已经确立,消费者从集体疯狂转为谨慎观望,而限购背景下的楼价也已理性回归并逐渐筑底。

2009年以来,楼市形势回升迅速,投资和改善性需求增长较大,以致市场出现了长期供不应求的状态,房地产市场一直是卖方市场,开发商在市场上占主导地位。然而,限购政策实施以来,投资、投机、多次改善及外地需求被压制,需求量大幅下降,自住型的刚需购房者成为了市场购房的主体。在客观上,自住刚需购买力有限,和目前市场价格形成一定落差;另一方面在舆论影响下,对价格下调形成预期,不再盲目恐慌、追涨入市。市场氛围在此环境下,从 过热 转向 理性 ,呈现供大于求的局面,买方市场格局已然确立。

由于投资需求以及富裕家庭因资格问题离场,价格泡沫迅速挤出,而成交量的持续低迷导致不少开发企业的资金回笼速度下降,部分发展商资金链紧张,为抢占市场份额,发展商纷纷在价格上做文章,大打价格战。从开始的折扣优惠到后来 一口价单位 ,到最后的直接降价,致使市场出现了前所未有的价格回潮。

2011年6月以来,佛山五区一手商品住宅成交价格平均增幅已经稳定在环比1%-2%以下,11月更是出现环比下降,远远低于同期CPI增长,价格进去下行通道态势明显。值得注意的是,在价格理性和价值回归下,11月份的成交量得以较快的增长,为限购令以来最高,达到了56.27万平方米,可见在以刚性自住需求为主的佛山房地产市场,只要价格回归到合理水平,便能撬动市场需求,形成持续销售力。

相对于广州等一线城市,佛山市场呈现出 中心城区及镇区 的二元发展态势。中心城区及禅桂、良桂等,其整体发展程度和竞争态势比较接近一线城市市场,因此其市场敏感度较高,较先对价格进行调整,率先解放市场。而镇级市场项目由于发展程度较低、竞争不激烈,因此在2011年上半年依然没有跟随中心区进行价格调整,致使中心区与镇区市场的价格洼地效应逐渐消减。2011年10月以来,部分镇区如乐从、西樵、大沥、西南、北滘、罗村、南庄等已经跟随中心城区下调价格,促进成交量回暖。预计明年将有更多的镇区加入价格调整行列。

(作者系房地产资深人士)

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